Das Haftpflichtrisiko des Hausbesitzers
Bei einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Haus- und/oder Grundstücksbesitzer – z.B. als Eigentümer, Nießbraucher, Pächter oder Mieter – abgedeckt.
Versichert sind hierbei Ansprüche aus der Verletzung von Pflichten, die dem Versicherungsnehmer in den genannten Eigenschaften obliegen (z.B. bauliche Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung, Streuen und Schneeräumen auf Gehwegen).

Nach welchen Gesichtspunkten wird gehaftet?
Grundlage für die Haftpflicht ist in erster Linie das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 823, 831, 836, 278 BGB) und die sogenannte Verkehrssicherungspflicht, abgeleitet aus § 823 BGB.
Verkehrssicherungspflicht heißt: Jeder, der Gefahrenquellen schafft, muß auch die notwendigen Vorkehrungen treffen, drohende Gefahren von seinen Mitmenschen abwenden. Eine Gefahrenquelle entsteht bereits, wenn man zuläßt, daß andere Personen das eigene oder gemietete Haus oder auch nur den dazugehörigen Grund und Boden betreten!
Der § 836 BGB begründet zudem eine ausgesprochene Verschärfung der Haftung. Kommt es nämlich durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen eines Gebäudes zu Schäden an Menschen oder Sachen, so haftet der Hausbesitzer – es sei denn, dass er zur Schadenvorbeugung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. Beschädigt z.B. die vom Dach herabstürzende Dachpfanne oder die sich lösende Markise ein parkendes Auto, muss der Hausbesitzer nachweisen, dass er die schadenverursachenden Teile durch zuverlässige Fachleute hat anbringen und regelmäßig überprüfen lassen. Kann er das nicht, steht sein Verschulden fest (sog. “Haftung aus vermutetem Verschulden”).

Haftung bei Eigentümer-Gemeinschaften
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird unterschieden:
• Sondereigentum an der Eigentumswohnung,
• gemeinschaftliches Eigentum an Grundstück, Treppenhaus, gemeinschaftlichen Räumen im Keller und auf dem Dachboden.

Die Verkehrssicherungspflicht für das Sondereigentum “Wohnung” hat der jeweilige Eigentümer oder – bei Vermietung – der Mieter.
Für das gemeinschaftliche Eigentum ist die Eigentümergemeinschaft, der von ihr bestellte Verwalter oder Verwaltungsbeirat verkehrssicherungspflichtig.
Der Abschluss einer Haushaftpflichtversicherung ist im Grundsatz auch für die Besitzer von sog. Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung erforderlich. Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung gelten rechtlich als Zweifamilienhäuser. Werden aber beide Wohnungen vom Versicherungsnehmer bewohnt und sind sie weder räumlich voneinander getrennt noch separat abgeschlossen, besteht für solche “Einfamilienhäuser” bereits Versicherungsschutz durch die Privathaftpflichtversicherung.

Umfang des Versicherungsschutzes
Mit dem Abschluss einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung hat der Versicherungsnehmer als Haus- und Grundbesitzer Versicherungsschutz für den Fall, dass gegen ihn in seiner Eigenschaft als Eigentümer, Nießbraucher, Pächter, Mieter und Verwalter (auch Verwalter des gemeinschaftlichen Wohnungseigentums) aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts von einem Dritten Schadenersatzforderungen geltend gemacht werden.
Bei Eigentümergemeinschaften sind mitversichert:
• die gesetzliche Haftung der Gemeinschaft aus dem gemeinschaftlichen Eigentum,
• die persönliche gesetzliche Haftpflicht des Verwalters,
• die persönliche gesetzliche Haftpflicht eines Wohnungseigentümers bei Tätigkeiten für die Gemeinschaft.

Die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
• prüft die Berechtigung von Ansprüchen gegen den Haus- und Grundbesitzer,
• wehrt unberechtigte Schadenersatzforderungen ab,
• übernimmt eine Rechtsschutzfunktion, wenn es zu einem Haftpflichtprozeß kommt, und
• zahlt bei berechtigten Ansprüchen den Schaden.

Mitversichert ist/sind
• der Versicherungsnehmer als Bauherr oder Unternehmer von Bauarbeiten bis 100.000 € (Wichtig: Höhe in Ihrer Polizze prüfen!) je Bauvorhaben;
• die durch Arbeitsvertrag mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung und sonstigen Betreuung der Grundstücke beauftragten Personen für Ansprüche, die gegen sie aus Anlaß der Ausführung dieser Verrichtungen erhoben werden;
• Allmählichkeits und Abwässerschäden;
• WHG-Deckung für Kleingebinde, Gesamtmenge 500 l / kg (prüfen!);
• Besitz und Verwendung von selbstfahrenden Rasenmähern, Schneeräumgeräten, Arbeitsmaschinen sowie von nicht zulassungs- und versicherungspflichtige Kfz (Go-Carts, Kleinkrafträder u. ä.)

Wer braucht eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung?
Bei Gebäuden, die für eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern errichtet worden sind, gilt: Die Gefahren, die vom Sondereigentum ausgehen, werde über die Privathaftpflichtversicherung aufgefangen. Sondereigentum ist die Wohnung, der dem Versicherungsnehmer gehörende Kellerraum sowie u.U. ein abgegrenzter Kfz-Stellplatz. Alle anderen Teile des Gebäudes (Außenwände, Treppen, Dächer, Gemeinschaftskeller) sowie das Grundstück (Gehsteige, Grünanlagen usw.) gehören zu Gemeinschaftseigentum. Für Haftpflichtgefahren, die hiervon ausgehen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich. Dieses Haftungsrisiko deckt die von der Gemeinschaft abzuschließende Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung ab. Mitversichert ist dabei auch der nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu bestellende Verwalter.

Also, wer benötigt im besonderen eine Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherung?
• Eigentümer von vermieteten Wohnungen und Häusern,
• Eigentümer von Mehrfamilienhäusern,
• Eigentümergemeinschaften.
Versicherungsnehmer ist hier die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Versichert ist die gesetzliche Haftpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum. Mitversichert ist die persönliche gesetzliche Haftpflicht des Verwalters und der Wohnungseigentümer bei Betätigung im Interesse und für die Zwecke der Gemeinschaft.

Eingeschlossen sind – abweichend von § 7 Ziff. 2 AHB –
• Ansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter;
• Ansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer;
• gegenseitige Ansprüche von Wohnungseigentümern bei Betätigung im Interesse und für Zwecke der Gemeinschaft.
Wer ein Mehrfamilienhaus – vom Zweifamilienhaus bis zum Wohnblock – oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder wer Vermieter eines Einfamilienhauses ist, für den wird der Abschluß einer speziellen Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitz erforderlich. Alle Besitzer von Grund und Boden – sei es mit oder ohne Bebauung, sei es in der Stadt oder auf dem Lande – sind einem nicht zu unterschätzenden Haftpflichtrisiko aufgrund der ihnen obliegenden Verkehrssicherungspflicht ausgesetzt. Der Grundstückseigentümer hat bestimmte Vorkehrungen zu treffen, die Passanten sowie Benutzer eines Grundstücks (z. B. Besucher, Lieferanten u. a.) vor Schaden bewahren sollen. Dazu gehört insbesondere das Streuen und Reinigen der Gehwege sowie das Schneeräumen. Wie weit diese Pflichten gehen, ist durch die jeweiligen Ortssatzungen der Kommunen geregelt.
Die Privathaftpflichtversicherung schließt die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Inhaber eines Einfamilienhauses ein, soweit er und seine Familie selbst darin wohnen.
Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung gelten rechtlich als Zweifamilienhäuser. Werden aber beide Wohnungen vom Versicherungsnehmer bewohnt und sind sie weder räumlich voneinander getrennt noch separat abgeschlossen, besteht für solche “Einfamilienhäuser” bereits Versicherungsschutz durch die Privathaftpflichtversicherung.
Also: Für selbstgenutzte Wohnungen (auch Ferienwohnungen) und Einfamilienhäusern genügt der Abschluß einer Privathaftpflichtversicherung.

Wann beginnt und wann endet der Versicherungsschutz?
Der Versicherungsschutz besteht für alle Schäden, die sich in der Vertragszeit ereignen, auch wenn die Schadenursache vor Vertragsbeginn liegt.
Voraussetzung: Dem Haus- und Grundbesitzer sind bei Vertragsabschluß keine entsprechenden Schadenursachen bekannt und es sind noch keine Schadenersatzansprüche gegen ihn geltend gemacht worden.

Welche Deckungssummen braucht der Haus- und Grundbesitzer?
Die Standarddeckungssumme beträgt 2.000.000,- € pauschal für Personen – und Sachschäden. Die Vereinbarung höherer Deckungssummen ist möglich.
Die Gesamtleistung für alle Schäden eines Versicherungsjahres betragen das Doppelte der Deckungssummen.

Welche wesentlichen Ausschlüsse gibt es?
Ausgeschlossen sind Haftpflichtansprüche:
• wegen Schäden an gemieteten, gepachteten, geliehenen und aufbewahrten fremden Sachen,
• Schwammbildung,
• Überschwemmung stehender oder fließender Gewässer.
Ausgeschlossen sind Ansprüche aus Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum, Sondereigentum und Teileigentum.
Nichtversichert ist das sogenannte “Öltank-Risiko”. Hierfür gibt es eine spezielle Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung.
Wichtig: Risiken, die durch gewerbliche Nutzung von Haus- und Grundbesitz entstehen, können durch eine Berufs- oder Betriebshaftpflichtversicherung gedeckt werden. Wenn der Versicherungsnehmer auf dem Grundstück einen Betrieb oder Beruf ausübt, wird Versicherungsschutz für das Risiko aus dem Haus- und Grundbesitz nur durch eine besondere Betriebs- und Berufshaftpflichtversicherung gewährt. Diese Mitversicherung innerhalb der Betriebs- und/oder Berufshaftpflichtversicherung entfällt, wenn der Versicherungsnehmer Teile des Grundstücks Betriebsfremden überläßt. In diesem Falle ist der Beitrag nach dem Miet- oder Pachtwert der überlassenen Teile ohne Beachtung des Mindestbeitrages zu berechnen.
Die Bestimmungen für Wohnungseigentum gelten gleichermaßen für Teileigentum (z.B. gewerblich genutzte Räume).
Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung beinhaltet keine Betriebshaftpflicht, z.B. für Wohnungsverwaltungs- oder Vermietungsgesellschaften. Außerdem deckt sie nicht alle Ansprüche ab, die gegen den Teileigentümer erhoben werden können. In beiden Fällen sind separate Versicherungen für das vermietete Sondereigentum erforderlich!

Wie wird die Versicherungsprämie ermittelt?
Die Höhe des Jahresbeitrags ist abhängig von den aus der Immobilie erzielten Einnahmen – also dem Bruttojahresmietwert oder dem Bruttojahrespachtwert – und wird je angefangene 1.000 € berechnet. Dieser Wert ergibt sich aus der Summe der Mietwerte aller vorhandenen Wohnungen, Flächen, Räumen (auch eigener, unbenutzter oder nicht zu Wohnzwecken bestimmter Zimmer) und Garagen sowie aus den Nebenkosten (z. B. Lift, Treppenreinigung, Antenne), nicht jedoch den Heizkosten.
Bei Gemeinschaften von Wohnungseigentümern gilt als Bruttojahresmietwert die Summe der Mietwerte aller vorhandenen Wohnungen sowie der nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räume.
Gelegentlich wird aber auch eine Berechnung nach Wohneinheiten vorgenommen – insbesondere bei Wohnungsgenossenschaften.